2024年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)租賃活動(dòng)開(kāi)始溫和復蘇。租金的進(jìn)一步下行調整推升了租戶(hù)的問(wèn)詢(xún)熱情，辦公樓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園區租賃活躍度有所上升。受到核心區租賃需求的復蘇推動(dòng)，二季度上海整體凈吸納量亦轉負為正。
租金讓利促使甲級辦公樓租戶(hù)升級
2024年二季度，上海全市凈吸納量上升至 11.5700萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示：“租金的讓利促使較大面積的租戶(hù)搬遷升級意愿加強，帶動(dòng)凈吸納量回升。租戶(hù)更加聚焦高品質(zhì)項目。在中央商務(wù)區，租戶(hù)把握市場(chǎng)價(jià)格調整的機會(huì )，升級辦公空間。同時(shí)，成本驅動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區搬遷的趨勢仍在持續。”在非中央商務(wù)區，隨著(zhù)租金差距縮小，部分位于郊區的企業(yè)搬遷升級到非中央商務(wù)區甲級項目，以期在成本效益和辦公環(huán)境之間實(shí)現更好的平衡。
租金繼續下行，市場(chǎng)競爭持續，較大的市場(chǎng)供應加上有限的新增需求使得整體市場(chǎng)租金繼續處于下行通道。項目之間的價(jià)格競爭持續。新近項目業(yè)主通過(guò)較低的租金和具有吸引力的激勵政策，以促進(jìn)租戶(hù)進(jìn)行搬遷升級，而現有項目為提升或保持項目的出租率，繼續優(yōu)化租賃價(jià)格。二季度，中央商務(wù)區租金環(huán)比下降4.6%，非中央商務(wù)區的整體租金環(huán)比下降3.8%。
產(chǎn)業(yè)園區有高品質(zhì)項目入市
二季度，上海產(chǎn)業(yè)園區市場(chǎng)凈吸納量錄得17.8萬(wàn)平方米。近期高品質(zhì)項目的入市以及議價(jià)空間的增大吸引部分租戶(hù)搬遷升級。同時(shí)，部分大面積租戶(hù)的需求在經(jīng)歷較長(cháng)的決策周期之后得以落地。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區總監俞則人表示，“更多租戶(hù)愿意把握市場(chǎng)窗口期重新評估其租賃策略。行業(yè)需求仍以集成電路以及新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)為主。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區持續發(fā)揮擎動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的載體作用，政府平臺類(lèi)的產(chǎn)業(yè)孵化器及科研機構等需求均有所上升。”
二季度新增供應共計23.7萬(wàn)平方米。上海產(chǎn)業(yè)園區整體空置率環(huán)比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，達到19.9%。整體需求的緩慢復蘇以及市場(chǎng)供應的壓力使租金繼續承壓，環(huán)比下降2.0%至4.3元每平方米每天。
零售物業(yè)凈吸納量轉負為正
2024年第二季度上海零售物業(yè)整體租賃需求有所改善。受到核心區租賃需求的復蘇推動(dòng)，二季度上海整體凈吸納量轉負為正，共錄得2300平方米。
仲量聯(lián)行華東區零售地產(chǎn)部總監黃臻表示，“新增租賃需求主要集中在運動(dòng)戶(hù)外服飾及裝備、平價(jià)餐飲、烘焙飲品、快時(shí)尚、本土女裝和折扣店等業(yè)態(tài)。“值得關(guān)注的是，近年來(lái)戶(hù)外運動(dòng)熱潮的興起，極大地推動(dòng)了消費者對運動(dòng)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。在此背景下，國內外知名運動(dòng)品牌紛紛加速擴張步伐，與此同時(shí)，越來(lái)越多的海外小眾運動(dòng)品牌也陸續進(jìn)駐中國市場(chǎng)，在上海開(kāi)出首店。
二季度，核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.4%，非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.9%，租金降幅較一季度均有收窄。在日益激烈的市場(chǎng)競爭中，鑒于零售品牌的承租能力普遍減弱，不少零售物業(yè)項目正持續面臨挑戰。
黃臻進(jìn)一步表示，預計2024年上海零售租賃需求仍將主要來(lái)自運動(dòng)、女裝及與“性?xún)r(jià)比”緊密相關(guān)的平價(jià)餐飲、快時(shí)尚和折扣店等業(yè)態(tài)。同時(shí)，隨著(zhù)消費者對文化藝術(shù)體驗的需求日益增長(cháng)，預計未來(lái)將有更多零售項目積極融入文化、藝術(shù)與自然元素，力求為消費者打造多元化、沉浸式的消費體驗。
高端酒店市場(chǎng)業(yè)績(jì)回暖
截至2024年5月，上海高端及以上酒店的日均房?jì)r(jià)較去年同期增長(cháng)5.2%至1058元,入住率增長(cháng)了3.1個(gè)百分點(diǎn)至65.8%，每間可出售客房收入則增長(cháng)10.3%至696元。2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入較2019年同期已恢復至93%，其中日均房?jì)r(jià)已恢復至2019年同期的98%，入住率恢復至95%。
2024年上半年，上海高端及以上酒店市場(chǎng)新增客房約560間。展望下半年，預計還將有約1650間新客房加入高端以上酒店市場(chǎng)，其中包括多個(gè)存量資產(chǎn)的重新定位和改造升級。
仲量聯(lián)行大中華區酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“今年1-5月上海接待了247萬(wàn)名國際游客，較去年同期增長(cháng)168.7%。預計2024年酒店業(yè)績(jì)表現將繼續回暖。值得關(guān)注的是，存量酒店資產(chǎn)改造的重要性與日俱增。未來(lái)若干年，重新定位、品牌提升、硬件更新和產(chǎn)品重生將成為中國酒店市場(chǎng)的主旋律。”
